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在决定买新房还是二手房之前,强烈建议先看看这篇文章!

2019-05-22 17:02 作者:买房参谋 来源:微信 点击 评论

今天,想要讨论的话题,是绝大多数人的“买房第一课”——新房还是二手房的问题。

在正式进入话题之前,首先想请各位粉丝自我发问一下:“你真的了解新房和二手房吗?”我想绝大多数人了解得都很有限,甚至比你们自己认为的还要有限。

你可能只知道,新房摇号难、二手房门道深、二手房交税多……但是除此之外,还有很多干货知识,你可能根本闻所未闻,到真正实操时才发现书到用时方恨少。

相信这篇文章能够刷新你对“选新房还是二手房”的认知,强烈建议收藏,或转发给你身边正在纠结此问题的朋友!

第一个问题:你真的了解新房和二手房市场吗?

首先需要明确一个前提,那就是:二手房比新房更接近自由市场。

什么意思?

亚博哪个游戏容易赢钱新房的价格受调控政策的影响要比二手房大得多,“限价”这个一刀切的强硬手段,直接把新房价格按死在萌芽中,任凭你市场的风浪掀得多高,新房价格都翻不出花来。相较而言,二手房虽然也受到限售和各种税收政策的影响,但总体而言它的价格还是更能够反映市场的真实需求。毕竟除了极特殊的情况,房主既不可能割肉抛售,也不会虚挂高价却无人问津。

先了解这样的前提,然后就可以发问:到底是新房便宜还是二手房便宜?

告诉你:看市场形势。

当市场火热的时候,一般二手房更便宜。

注意,市场火热,一定是政策宽松,交易活跃的时候。这个时候的新房,既没有限价的铁腕调控,又被开发商的逐利本性推着走,加之市场火热时土地成本必然高企,所以新房价格也就随之一路上扬。要知道,开发商玩转市场的手段要比二手房卖家高明得多。

当市场平稳或是下行,一般新房更便宜。

就以当下的一二线城市为例,市场一热,调控随之令下。

有两重因素使得新手房价格想上也上不去。一重是上文提到过的政策限制,开发商想卖房,就必须获得许可,想获得许可,就必须按照指导价格销售。还有一重因素,是当市场交易不活跃,开发商比个人二手房卖家更急于降价出售,因为资金链断裂对于开发商来说是致命问题,回笼资金为第一要务。

你可曾注意近几个月国家统计局发布的房价数据?一二线城市二手房价格争相回暖,新房的动静则很小,就是这个道理。

第一个问题分析完了,这个时候,你应该能够根据市场形势自行判断,当下究竟是买二手房更划算还是新房更划算。

当然,需要明确的是,这个“便宜”,说的都是整体市场和单纯的房屋售价,如果你想用个案或是加上其他成本的价格来反驳,那就有“杠精”之嫌了。

下一个问题就来看看“其他成本”。

第二个问题:都说二手房“水深”,到底怎么个深法?

我们说,小白、刚需、首套房都喜欢买新房,因为二手房水太深。这话没错,就和买车一个道理,价格倒是次要,“不掉坑”是第一原则。

二手房的水真的那么深吗?

我们可以从两个角度理解,一方面是“显性水深”,这是根据规定,购买二手房时需要多付出的明面上的成本。

算一笔账,以房屋价格200万,首付30%来算:

新房,首付60万,契税1%-3%。

二手房,成交价100万,贷款时的银行评估价一般是低于成交价的,我们假设是180万。那么你只能贷到180*70%=126万,首付就要付74万。

也就是说,200万的房子,光首付就多付14万,这已经足够让很多家庭倍感压力了。

更不用提中介费、增值税、个税了。不想交增值税,需要房本满两年。不想交个税,需要“满五唯一”,即房本满五年,卖家名下唯一住房。

这样一笔账算下来,二手房的“首付”,有可能是成交价的50%,当然,在交易过程中通过一些操作手段提高贷款额的情况除外。以上才是购买二手房的“显性水深”。

接下来是“隐性水深”,这是很多购房者更为担心的部分,生怕一个不小心就行差踏错。

就把这部分给你掰开了说个明白。

1.来自卖家和中介的风险

不靠谱的中介可能跑路、可能做些不干不净的手脚;不靠谱的卖家则有可能临时毁约,这在一天一个价的楼市上行期会更常出现。

2.来自房子本身的风险

房屋的房龄、配套、物业、质量……需要买房者仔细考察。

3.资金上的风险

据不完全统计,房产纠纷官司中49%就是买到了上家没有告知的抵押房查封房,因此,房屋有没有被抵押、贷款有没有还清等问题都需要核查好。

在看来,二三两项风险都可以通过人为措施来避免,找大中介平台的中介基本能够较好地规避风险。

掰开说透后你会发现,先别自己吓自己,其实二手房的水也没有多深。

而如果你说的“水深”,是指二手房的潜在收益空间的话,那么这就是“高阶玩家”需要考量的层面了。

问题三:选新房还是二手房,请对号入座。

看到这里,可能有读者还是没能得出答案:我到底是选择新房还是二手房?

那么就给出一个简单粗暴的衡量标准吧,你只需对号入座即可。

如果你:

1.有精神洁癖,完全不能接受住别人住过的房子;

2.是资金有限的买房入门级玩家;

3.无论是出于投资还是自住,碰到比周边二手房价格低很多的限价新房。

那么,没什么好犹豫的,选新房就是了。

而如果你:

1.是资金充足,想要追求收益空间或其他附加价值的王者级玩家;

2.等不了期房的交房周期想要立即入住,或对期房的未来建设状况不放心;

3.追求的核心地段已经没有新房可供选择;

4.想要在非热门的三四线及以下城市买房自住(投资就不用考虑了)。

都更建议你多看看二手房,并以二手房作为置业首选。特别说明一下醉后一条,知道很多三四线的朋友都喜欢新房,这一点无可厚非。但是10年以内的二手房往往占据着更为优越的城市区位,环境配套更为成熟,设计也并不落后。而三四线城市二手房的价格优势也较为明显。

看完本文,相信你对“新房还是二手房”的选择会不再那么纠结。如果你觉得本文对你有所帮助,也请转发给身边想要买房的朋友。