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深入解读2018德州楼市,土拍年报出炉!

时光飞逝,转眼间2018年已悄然结束,2019年的列车已经起航,回望2018,德州楼市从以往的“疯狂”开始迈向“理性”,2017年德州土地市场可以总结为“地价飙升,地王频现”,而2018年则可以概括为“区域分化,渐趋理性”。

一、全市房地产土地面积分析

1、 住宅用地

2018年,德州全市出让房地产住宅用地9265.7亩,相比2017年,增加近586亩,在溢价率方面,土地成交溢价率由2017年的24%降至22%,而在土地单价方面,相比2017年,提高82.6万/亩,全市住宅用地均价为233.5万/亩,楼面均价达到1450.7元/㎡。


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相比2017年土地市场,德州房地产住宅用地,量价齐升。

2、商服用地

商服用地方面,2018年,德州全市出让商业用地1273.7亩,相比2017年稍有下降,价格方面,2018年德州市商服用地成交均价相比2017年提升46.6万/亩,成交均价为114.3万/亩,涨幅达到68.8%。


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二、各县区出让土地分析

1、 各县区住宅用地


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2018年,齐河住宅用地出让面积最高,达到1861亩,其次为中心城区为1244亩,而陵城区出让面积最少,为414亩,临邑县出让的604亩房地产用地中,商品房住宅用地仅为89亩,为东海地产以350万/亩取得,其余均为安置房建设用地。

2、各县区商服用地


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商服用地方面,齐河土地面积最高,为628.4亩,其次为中心城区为185.6亩,伴随房地产行业商品房住宅价格的提升,多数企业开始更加侧重于住宅用地开发,进而导致对商服用地的热度降低。


三、各县区土地价格分析

1、 住宅用地价格


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土地成交价格方面,以楼面地价为标准,陵城区楼面均价最高,为2365.4元/㎡,多因陵城区前期出让房地产用地较少,房企拿地热情较高有关,其次为中心城区,为2081.5元/㎡。

部分县市区的土地成交均价较低,多因部分安置区用地以招拍挂方式出让,底价成交,拉低了住宅土地成交均价。

2018年,德州各县市土地价格伴随房价的上升而升高。


四、德州市区土地成交分析

1、 土地成交面积分析

2018年,德州中心城区住宅用地成交为1244.3亩,成为近4年最高,市场住宅用地供应量的增多,将大大解决市场货量不足的现象,为2019年德州楼市备足货量。


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2、 土地成交价格分析

由于2015-2017年德州中心城区土地供应量的减少,导致房企亟待补货,拿地热情升高,同时外来房企的进入,增加了市场的竞争性,楼面地价突破2000元/㎡大关,2017年德州中心城区成交住宅用地楼面均价为2297元/㎡,成为近6年最高。

在2018年,德州中心城区楼面均价稍有回落,为2081.5元/㎡。


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3、 可供应住宅面积


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相比往年,2018年德州中心城区出让土地可供应住宅面积迅速升高,市场未来住宅供应预计将会增加。

4、 土地成交区域分析


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2018年,德州中心城区成交住宅用地多集中于高铁片区,达744亩,占60%,其次为亚博哪个游戏容易赢钱,为228亩。

开发区成交住宅用地最少,仅为106亩,为皇明高科园地块,但开发区前期土地储备,待开发住宅用地仍有较大面积,2018年德州中心城区住宅供应中经开区区域占比近60%。


五、德州市土拍之最

1、 “最”高单价

由德州联强置业于7月18日在亚博哪个游戏容易赢钱竞得的原二职专学校2017-007地块,单价为1067万/亩,也为德州市近三年单价地王地块。

2、 “最”高总价

2018年德州市房地产土地出让成交最高总价为山东金星置业有限公司于6月23日在宁津县竞得的黄河大街南侧,安业路西侧2018-007地块,总面积5.22万㎡,总价54863万元, 折合单价701万/亩,同时德州市县级区域单价最高地块。

3、 “最”高溢价率

由河北帝华集团在6月6日于禹城竞得的智杨街北侧,迎宾路西侧yc2018-34地块,起始价8100万,成交价51600万元,溢价率537%,成为2018年德州市土地出让最高溢价率地块。

4、 “最”高楼面价

2018年德州市房地产土地出让成交最高总价为山东金星置业有限公司于6月23日在宁津县竞得的黄河大街南侧,安业路西侧2018-007地块,总面积5.22万㎡,总价54863万元, 折合楼面价4782元/㎡,同时德州市县级区域单价最高地块。


六、品牌房企德州拿地情况

1、融创落子齐河

2018年4月25日,融创地产落子齐河,取得齐河238亩商、住用地,规划建设万达广场及住宅,成为继保利、碧桂园、荣盛、新城之后,再次进入齐河市场的品牌开发商。

2、碧桂园多区域布局

2018年,碧桂园分别进入德州陵城、乐陵、武城县市区拿地,共计成功布局德州7子。

3、绿地控股进入东部新区

2018年11月16日,绿地控股成功取得德州高铁片区630亩商、住用地,规划建设170米超高层、办公商墅及住宅社区,成为近5年,唯一进入德州市区的品牌开发商。


七、流拍土地情况

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2018年德州市共计流拍18宗土地,合计1116.47亩,其中住宅用地791.7亩,商服用地325亩。

出现住宅用地流拍的区域有开发区、庆云、禹城、夏津、武城等,流拍土地面积最多的为武城县,达330.7亩。

2018年7月份,碧桂园地产以均价290万/亩的价格取得武城德百东侧地块后,武城多次土地挂牌均以流拍告终,2018年12月底,永锋地产以160万/亩的价格取得武城前期多次流拍的约200亩住宅土地。

八、德州土拍市场小结

1、土地作为房地产行业重要的生产要素,成为众多房企必争的资源,但在土拍竞争中,部分过于激进的企业,导致土地价格过高,市场畸形的同时,拿地企业也承受了巨大的资金压力。

2、土地价格的升高除市场因素以外,也与人为因素相关,土地缺少科学合理的供应,未根据市场的变化进行有效的调整,便会导致供不应求,供大于求的波动现象出现。

3、部分土地在出让后,因开发企业资金等因素未能及时的开工建设,也将导致市场的货量短缺,同时,对闲置土地的督促和监督的缺失,也将导致部分土地的长期闲置,另外,地块内部问题的复杂性同样会耽搁地块的建设开发进度。

4、2018年土地供应量的增加,虽在理论上将会增加2019年住宅供应量,但需相关部门加快监管及程序审批速度,保证地块按时、及时、省时的进入开发阶段,才能实际的增加市场住宅货量。

5、伴随土地价格升高,房地产行业入市的门槛将会增加,对地产行业的资金实力的考验将加大。

2019年已经启程,德州地产行业的列车依旧前行,但已告别前期的高速超车,市场将进入定速巡航阶段,平稳发展期。

展望未来,2019年德州楼市将进入市场调整期,土地市场预计也将告别前期的火热,房企拿地也将趋于理性。

土地价格的升高,除了市场因素以外,还掺杂着人为因素在其中,某个地块的出让,周边开发商为提升房价,进而参与土拍抬高地价,即使高价拿地,与前期低价取得的项目进行综合,整体的利润还是可观的,即使最后未取得,但项目周边的地价升高,也为其在售项目的价格提高创造了理由。


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